Of u nu een huis koopt in Nederland of België
of dat u nu een huis koopt in een ander land,
ons team van Zondermakelaar.com heeft in veel verschilldende landen ervaring en kennis opgedaan over het kopen van onroerend goed. Daarbij zijn altijd een paar zaken belangrijk in welk land dan ook. Lees eens rustig onze korte lijst van tien vuistregels door en lees verder. Of u nu met of zonder makelaar onroerend goed koopt, bent u zelf verantwoordelijk dat u uzelf goed te informeerd voordat u de grote stap zet.
1. Onderzoek vooraf aan alles hoe de koopprocedure van begin tot het einde in zijn werk gaat.
Wie stelt koopcontracten op en wie dient ze in bij het kadaster?
Hoe kunt u controleren of iemand een officieel geregistreerde advocaat of notaris is?
Zorg dat u wegwijs wordt en probeer zelf een aantal advocaten of notarisen om te zien of zij daadwerkelijk geregistreerd staan. Het komt echt voor dat advocaten of notarisen die uit de advocatenkamers of notarissenkamers zijn geschopt zich alsnog uitgeven voor register advocaat of notaris. Zeker voor verkopers met slechte bedoelingen zijn dit soort figuren een uitkomst en zo werkt de ene oplichter graag samen met de andere oplichter. Een goede advocaat of notaris heeft geen bezwaar als u deze om zijn of haar kamerregistratie vraagt. Altijd vooraf aan de koop doen.
2. Onderzoek vooraf aan alles hoe u er financieel bij staat als u eenmaal de eigenaar van een bepaald huis bent.
Er zijn landen waarbij u geen jaarlijkse belastingen over het vastgoed moet betalen, maar er zijn ook landen waarbij een onroerend goed belasting aan de gemeente en een onroerend goed belasting aan het land zelf betaald moet worden. Daarbij kan het zijn dat als u een tweede huis in het buitenland koopt, u misschien ook nog aan Nederland of België belasting moet betalen. Bij de Nederlandse Belastingdienst is deze informatie te lezen in de zogenaamde "verdragstaten". Als u in het buitenland gaat wonen dan moet u de "verdragstaten voor ingezetenen" lezen en als het om een tweede huis gaat waar u niet gaat wonen de "verdragstaten voor niet-ingezetenen".
Het is zeker waardevol om een bezoek te brengen aan de Emigratiebeurs te Houten in Nederland als u in de gelegenheid bent. Deze vind vaak in februari of maart plaats. Bij de Emigratiebeurs zijn ook deskundige medewerkers van de Nederlandse Belastingdienst, het CAK (voor de zorgverzekering), het UWV (in het geval dat u een uitkering heeft), het DUO (als u diploma's wil legaliseren voor het buitenland) en nog veel meer. Hierdoor kunt u per overheidsinstelling eenvoudig peilen waar u allemaal rekening mee kunt houden voordat u overgaat tot de koop van een huis en eventueel emigratie naar het buitenland.
3. Ga op zoek naar een officieel geregistreerde advocaat of notaris die voor u de voorlopige koopovereenkomst en het definitieve koopcontract kan opstellen. Als u koopt zonder makelaar spaart u al duizenden zo niet tienduizenden euro's uit en is het niet verstandig om te bezuinigen op een deskundige die voor u een goede koopovereenkomst kan opstellen of in ieder geval van goed advies kan voorzien en contracten samen met u kan controleren voordat u ze ondertekend en betaald.
4. Een vakantie van twee weken zegt niets over het wonen in een land. Ga eens één of twee weken op vastgoed-vakantie en misbruik daarvoor makelaars. Kies dan voor een accommodatie met een keuken met koelkast en gasfornuis of kookplaat. Plan één bezichtigingsdag vooraf aan uw komst en één ter plaatse, bezoek overheden - bijvoorbeeld een belastingkantoor - en informeer bij een bank hoe het storten van geld in zijn werk gaat, doe boodschappen, verstuur een ouderwets ansichtkaartje naar huis en bezoek lokale VVV of probeer via internet en op papier aan toeristische informatie te komen en dit door te lezen. Dit geldt zowel voor huizen in Nederland of België alswel vooraf aan de aankoop van een huis in het buitenland. Vertel de eigenaar en mensen die u spreekt dat u niet op vakantie bent, maar in hun land wil gaan wonen. Zo merkt u direct hoe zaken in een bepaald land of een bepaalde omgeving geregeld zijn en hoe de houding naar buitenstaanders is. Nederland is werkelijk het enige land in Europa dat zo ziekelijk tot het gestoorde toe gastvrij is naar buitenlanders, dus wees gewaarschuwd, want in veel andere landen haten ze buitenlanders zonder goede reden al op voorhand. Als u dit te laat na de koop van een huis ontdekt, dan gaat u door een hel en terug om uw huis te verkopen en dan berooid uit een land weg te vluchten. Zo zijn Denen, Oostenrijkers en Hongaren niet blij met buitenlanders, ook niet als ze geld komen brengen. Maar kan een vakantie in zo een land heel aangenaam zijn en een heel warm thuis gevoel geven. Restaurantjes kunnen tijdens een vakantie nog zo goed zijn, toch verschilt de kwaliteit van de producten in de supermarkten sterk per land. Zo zijn de koffie uit de Sloveende supermarkt in deze dagen een naar verbrande autobanden smakende surogaat, terwijl in Nederland en Duitsland nog prima koffie te koop is. Ook lopen de prijzen van levensmiddelen per land sterk uiteen en als u dit niet opneemt in uw eindberekening kunt u duur uitkomen. Zo is voor iemand die dagelijkse graag een borreltje of wijntje drinkt dit in Denemarken, Duitsland, Oostenrijk of Hongarije niet bijzonder duur. Maar wanneer men dit pas na aankoop van een Noors of Zweeds droomhuis gaat onderzoeken, slaat deze stijl achterover. In de Scandinavische landen wordt alcohol namelijk door speciale overheids monopolisten verkocht en zeker vijf maal zo duur als in Nederland of België. Ook de kwaliteit van alcohol loopt per land sterk uiteen, dus probeer altijd waar u dagelijks gebruik van maakt, van toiletpapier tot tabak tot zuivel tot kant-en-klaar maaltijden, van alles.
5. Wandel door de straat of buurt waar het huis staat en probeer bewoners aan te spreken.
Zo weet u wat voor soort mensen er wonen. In veel landen kunnen bijvoorbeeld zigeuners u het leven behoorlijk lastig of zelfs onveilig maken. Soms kan een bepaalde machthebber bijvoorbeeld een lokale autoriteit als een burgemeester of politieagent als buur u het leven ook behoorlijk zuur maken.
Het kan zijn dat u ontdekt dat een straat letterlijk aan het uitsterven is. Als iedereen in het zelfde jaar aan het doodgaan is, dan moet u levensmoe zijn om dan daarin mee te willen gaan...
Gaat u graag op de fiets overal naar toe, kijk dan of de omgeving dit wel toelaat. In sommige landen zijn weinig of geen fietpaden en is het levensgevaarlijk om langs de weg te fietsen. Dan staat uw mooie tourfiets in de schuur weg te rotten.
6. Bij serieuze interesse controleerd u eerst het vastgoed eigendom in het kadaster.
Controleer wie de geregistreerde eigenaar van het vastgoed is. Doe dit zelf of informeer hoe dit gedaan kan worden bij een officieel geregistreerde notaris/advocaat. Drie dingen zijn dan belangrijk:
Het eerste dat belangrijk is om te onderzoeken is wat de echte kadasteromschrijving is:
Meestal is er een kantoor van een kadaster dat u bezoeken kunt of is het online in te zien. Een recente kadaster plattegrond met kadaster registratie nummers geeft zekerheid dat u het goede kadasternummer heeft. Vraag voor de zekerheid aan het kadaster onder welke plaats het onroerend goed valt en of het binnen of buitengebied is. Zorg ervoor dat u zeker weet dat de kadaster omschrijving overeen komt met het vastgoed. Niet dat u op papier een ander huis aangeboden krijgt dan het huis dat u bezichtigd heeft. Wij weten dat er oplichters actief zijn die proberen u een heel mooi huis te tonen en op papier een ander huis te verkopen.
Het tweede dat belangrijk is om te onderzoeken is wie de echte eigenaar is:
Doe dit zelf bij het kadaster of met een geldig kadaster document dat u zelf opgevraagd heeft of laat dit door een officieel geregistreerde notaris/advocaat doen. Vraag vervolgens een geldig legitimatiebewijs (let op: paspoort of ID, geen rijbewijs) en geen kopie en wees tevoren geïnformeerd over de echtheidskenmerken van dit soort documenten of kijk die later na. Ga nooit akkoord met scans op beeldschermen of kopietjes op papier, want die zijn eenvoudig te bewerken.
Als u een huis koopt van iemand die niet de eigenaar is, dan bent u belazerd en aanbetaling of gehele koopsom kwijt. Hier wordt in heel veel landen voor gewaarschuwd en soms wordt u ook niet gewaarschuwd terwijl het in een bepaald land juist vollop gebeurt. Is de verkoper wel de eigenaar, let er dan op hoeveel eigenaren er zijn. Controleer zelf alle eigenaren één voor één. Zorg er bij de onderhandelingen voor dat ze allemaal akkoord gaan met de gemaakte afspraken en laat ze allemaal de voorlopige koopovereenkomst ondertekenen. Het kan zijn dat iemand officieel gemachtigd is, maar die moet dit aan kunnen tonen (en dit ook doen) met een geldige machtiging. Informeer bij de eerder genoemde notaris/advocaat waar een geldige machtiging aan moet voldoen om daadwerkelijk geldig te zijn. Vertrouw nooit iemand, zeker geen vriendelijke mensen, controleer alles, blijf zakelijk. Bij het controleren van de eigenaar dient u ook te informeren naar beperkingen op het vastgoed: Zijn er vruchtgebruikers of anderen die speciale rechten of claims hebben op het vastgoed? Een vruchtgebruiker is iemand die zoals de eigenaar het vastgoed onbeperkt mag gebruiken. Deze dient bij verkoop van het vastgoed ook een handtekening te zetten op het koopcontract. Dus controleer of er vruchtgebruikers zijn en zo ja, dan doet u het zelfde als met de eigenaren: kadaster en legitimatie vruchtgebruiker controleren. Soms kunnen er schulden of andere claims op het vastgoed geregistreerd zijn. De officieel geregistreerde advocaat/notaris kan u hier meer over vertellen, maar vraag hier nadrukkelijk na en deze claims moeten verwijdert worden voordat de transactie plaats heeft, anders wordt u als koper ook eigenaar van die claims en schulden. Schrijf in de voorlopige koopovereenkomst altijd dat het vastgoed wordt verkocht zonder schulden en andere claims en beschrijf desnoods alle claims en overige beperkingen.
7. Doe zelf een testdag vooraf aan de voorlopige koopovereenkomst.
Een eigen bouwtechnische keuring door het gebruik van gezond verstand en stel u niet afhankelijk op van zogenaamde deskundigen.
Kijk of er iets zwaars aan de muur kan hangen. De kwaliteit per baksteen en andere bouwmaterialen.
Houtworm, vocht, geur, ernstige scheuren, potten latex die nog in het huis staan.
Enkel glas, dubbel glas, triple glas. Sommige muren kunnen triple glas dragen.
Controleer de schoorsteen met een spiegeltje.
Vraag voordat u de voorlopige koopovereenkomst ondertekend om alles van het onroerend goed te testen. Hier heeft u meer aan dan de aansprakelijkheid van verkoper bij zogenaamde verborgen gebreken. Controleer alle stopcontacten door een lampje met stekker mee te nemen. Controleer de waterafvoer door kranen tenminste twee minuten open te zetten.
8. Controleer registratie van alle gebouwen.
Dit kan bijvoorbeeld door het inzien van officiële bouwvergunningen.
Vaak is het voldoende om alleen de kadaster plattegrond te bekijken, want gebouwen worden niet ingetekend door het kadaster als deze illegaal of niet door bouwkantoren goedgekeurd zijn.
Als u eenmaal op een bouwkantoor of gemeentehuis bent om de bouwvergunningen te controleren, kunt u gelijk vragen naar bestemmingsplannen van de omgeving. Nu is dat niet bij ieder land even belangrijk, maar in een dynamische economie en samenleving als Nederland of België is het goed om te weten of er windmolens, asielzoekerscentra of een verbrandsinstallatie vlakbij uw droomhuis gebouwd gaat worden.
In alle Europese landen is het wettelijk verplicht om een Energie Certificaat van de verkoper te ontvangen bij aankoop van een huis. Maar in de praktijk heeft u daar weinig aan. In sommige landen weten advocaten en notarissen bepaalde foefjes om onder dit Energie Certificaat uit te komen. Dit is ten gunste van de verkoper. Als u een bedrijf wil beginnen of een hypotheek nodig hebt voor het koophuis dient u dit Certificaat te ontvangen, anders is het niet noodzakelijk.
9. Maak altijd foto's met datumstempel op de dag dat u een voorlopige koopovereenkomst ondertekend.
Maak niet alleen foto's van het onroerend goed, maar ook bijvoorbeeld van de inventaris en de inhoud van het houthok en de meterstanden.
Wij, de leden van het team van Zondermakelaar.com hebben meegemaakt dat zaken uit de inventaris vooraf aan het definitieve koopcontract werden omgewisseld voor minder waardevolle of kapotte meubels, elektrische apparaten en zelfs kranen. Voor deze inventaris werd extra betaald zodat deze achtergelaten zou worden door de oudeigenaren.
Ook is het voorgekomen dat een deel van het brandhout waar apart voor was betaald voor een deel door de oudeigenaren gestolen vooraf aan de overdracht. De foto's logen niet, de oudeigenaar wel.
Nog een goede tip is maak samen met de verkoper foto's van de meterstanden van de elektriciteitsmeters, watermeters en gasmeters - mogelijk zijn er nog andere meters - op de dag van de voorlopige koopovereenkomst. Stuur deze foto's ook door aan de verkoper. Schrijf ook de meterstanden van die dag van alle meters in de voorlopige in de voorlopige koopovereenkomst. Doe hetzelfde bij het definitieve koopcontract en ook bij de uiteindelijke overdracht. Als koper heeft u de kans om extreem gebruik door defecten te ontdekken aan bijvoorbeeld leidingwerk. Ook is het praktisch als om één of andere reden vergeten wordt de standen te noteren en dan heeft u toch redelijk recente meterstanden om door te geven aan de elektriciteitsbedrijven, waterbedrijven en gasbedrijven. Dit alles is met name handig als het vastgoed niet bewoond wordt.
10. Wees beleefd. Het beste is om de andere partij vooraf te vragen: wilt u met "u" of met "je" aangesproken worden. Wees niet brutaal of overweldigend, want er is namelijk altijd sprake van een gunfactor als er een prijs bemiddeld moet worden. Vraag of tijdens de bezichtiging de schoenen uit moeten, zeker bij slecht weer of een modderige omgeving. Er zijn ook speciale schoenhoezen te koop.
Blijf desondanks alle vriendelijkheid bovenal zakelijk.
Gebruik zakelijk taalgebruik en spreek anderen met "u" aan, zeker wanneer de andere partij u met "u" blijft aanspreken.
Tot slot nog een 11.
Die heeft in feite niets met de koop van een huis te maken, maar niet onbelangrijk. Eén van ons uit het team van Zondermakelaar.com is meermalig benadert geweest door oplichters en heeft zelfs meegewerkt aan een uitzending van Kees van der Speck Oplichters Ontmaskert. De oplichters reageren op vastgoed advertenties op internet door op te bellen. Ze benaderen huiseigenaren met de vraag of het huis ook contant betaald kan worden. Ze willen zelfs ongezien het huis kopen. Nu is dat natuurlijk de droom van iedere verkoper, dus raakt men met de oplichters aan de praat. Vervolgens vind er een andere aanbieding plaats van de kant van de oplichters. Ze zeggen een grote hoeveelheid contant geld te hebben in briefjes van 10 of 20 euro en willen dit graag wisselen. Ze beschrijven het als zwart geld en zeggen dat ze het wit wassen door het tegen briefjes van bijvoorbeeld 50 of 100 euro te ruilen. Uiteraard is dat onzin, maar bij dit aanbod om geld te wisselen, beloven ze een bedrag van bijvoorbeeld 60.000 euro van hun te ruilen met 40.000 van u. Bij heel veel mensen raakt het verstand dan op tilt en men kan niet meer gezond nadenken. Dus worden er afspraken gemaakt in een hotel of restaurant. Vervolgens neemt de huiseigenaar 40.000 euro of meer op van de bank in briefjes van 50 of 100 euro. Gaat naar de afspraak en daar ontmoet de huiseigenaar de oplichter. Beiden hebben een koffertje. De oplichter stelt voor dat de huiseigenaar het koffertje van de oplichter gaat inspecteren op het toilet en let ondertussen op het koffertje van de huiseigenaar. Zodra de huiseigenaar die zijn verstand compleet verloren is naar het toilet hobbelt en gaat ontdekken dat die een leeg koffertje heeft, rent de oplichter weg met het geld van de huiseigenaar. We hebben van Kees zelf gehoord dat deze geldwisseltruuk vroeger door de oplichters met nepgeld gedaan werd, maar tegenwoordig is het koffertje leeg of met een waardeloos gewicht erin. Het is ons niet bekend of de betreffende oplichtersbende nog actief is, maar als u een huis wil kopen, laat u dan niet van de wijs brengen door aanbiedingen van gratis veel geld. Dat is te mooi om waar te zijn en dus niet waar. Deze oplichters maakt het niet uit of het om kopers of verkopers gaat, als ze u maar kunnen verleiden om "geld te wisselen".